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城市綜合體是未來的城市靈魂
[返回]  发布时间:2010-10-7 15:50:23  浏览:3099 次

   任何事物的發展都有其客觀的演變過程,城市綜合體作爲商業地産的複合型美女的丝袜诱惑,也正經曆著不斷地完善和優化的快速成長期。通常意義上講,現代城市綜合體是將城市中的商業、辦公、居住、酒店、餐飲、文體運動、休閑娛樂和交通等城市生活空間的三項以上進行組合,並在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系,從而形成一個多功能、高效率的綜合體。

  城市綜合體的功能選擇

  城市綜合體從廣義的演進過程來看,它是伴隨著城市的進步而産生的曆史性城市中心;從狹義上來看,作爲現代城市的“城中之城”,它基本具備了現代城市的全部功能。隨著城市對人們生活效率的影響,城市綜合體被賦予的功能也越來越完備。它的各種功能在不同時間段得到發揮和組合,使其各部分的活動組織有序,而且相互補充,提高了自身的運營效率。目前的城市綜合體基本包含了商務辦公、商業零售、酒店餐飲和公寓住宅四大核心功能。

  商務辦公是現代城市的主要功能,操縱著城市大部分信息流、資金流和物流方向。一個區域空間能否提供充分、便捷的商務空間,決定著這一區域的城市地位和功能。城市綜合體應用高規格空間滿足不同企業和人群的商務需求。

  商業零售與人們的日常生活最密切,形成城市範圍的市場並吸引和支持其他功能。零售主要是提供日常生活用品、購物愉悅和豐富多彩的服務,以滿足人們的多樣化選擇,並形成熱鬧繁榮的街區。能夠充分滿足各類階層的消費需求。

  酒店餐飲是綜合體中較穩定的項目,它爲流動的人口提供舒適的居住環境,爲所有相關的活動人群提供美食、娛樂服務,全天候地保持持久的繁榮並增加其活力。

  居住是城市開發的基本成分,是解決市中心居住問題,避免每天上下班長途跋涉造成交通擁擠和能源浪費的有效辦法,同時居住爲城市街區提供安全的生活空間。城市綜合體的開發是爲了節省時間和其他各類資源,完成綜合體的聚合效應,滿足了城市不同階層人士的居住需求。

  從萬達城市綜合體的發展來看,基本代表了中國城市綜合體的演變曆程。從單個商業建築體到多個建築體組成的建築群;從單一的商業零售到不同業態的組合;從滿足單一的商務、商業需求到具備酒店餐飲功能;這一切都在不斷增加和完善綜合體的功能。但是,隨著不同功能的差異化細分,每種功能又會演繹出千變萬化的不同業態,而城市綜合體同時也會受到城市規劃條件和資源承載力的限制,是不能無限擴展的。因此,未來的城市綜合體可能會根據自身的資源狀況,選擇具有優勢的功能,作爲核心功能來打造,其他的功能就會依托于周邊的建築群來實現。對于未來新興城區的綜合體來說,情況可能就不一樣了。新興的城區需要綜合體的發展來帶動區域經濟的繁榮,這就需要綜合體盡可能整合各種城市配套服務打造一個功能完備的經濟拉動點,點燃城市化進程的火炬。以上兩種情況,分別代表了城市綜合體在不同經濟區位的功能選擇。

  綜合體的業態分布與組合

  從城市綜合體的基本功能來分析,商務辦公和公寓住宅的功能相對比較單一,商業零售和酒店餐飲的功能就會演變出不同的業態。比如商業零售會包含傳統百貨、超市賣場、家電賣場、品牌專賣店等;酒店餐飲包含中餐、西餐、自助餐、連鎖快餐等業態。綜合體未來的價值大小,在很大程度上取決于建造設計之前對後期運營中各業態的需求分析和優化組合。

  實現城市綜合體的不同功能,需要各種業態的複雜組合,各種業態間在對客戶群體的共享過程中,具有利益的一致性。大家可以彼此通過自身的服務獲取不同客戶群體帶來的經濟收益。這體現了城市綜合體的規模化配套服務産生的經濟放大效應。比如:購物的人群會給餐飲業帶來客源;繁忙的商務人士會選擇就近購物;出行的人群會選擇聯系公務便捷的酒店下榻等。這種連鎖反應的經濟行爲,使城市綜合體産生了極高的價值魅力,吸引了不同業態的入駐和大量投資客的追捧。

  然而,在對資源的占有上,各種業態又會産生利益對立的矛盾。比如酒店和購物中心都希望同時把主出入口設在繁華的主幹道上;超市和商務辦公都希望擁有更多的車位;商務空間會排斥餐飲業的油煙汙染;大家都希望客滿盈門,卻誰也不願意在自家門前造成交通擁堵……只有較好地解決這些問題,才能從根本上進一步挖潛綜合體的價值。

  在住宅地産的社區規劃中,經常提到不同戶型享受社區景觀資源的均好性。這種均好性能夠減小不同區位的房屋差價,有利于實現樓盤銷售的整體利益最大化。這個道理對于城市綜合體的設計同樣適用,但是操作難度大大提高了。社區景觀資源的均好性把控,是通過視覺效果可以直觀體現出來的,而綜合體的業態組合效果就非常複雜了。它需要了解各業態的運營特點、盈利模式、資源需求的迫切程度、對其他業態的影響等衆多因素,才能對資源的分配進行不斷的優化。這種資源優化的均好性,會進一步提升綜合體的經濟放大效應,增加它的投資魅力。

  在綜合體業態分布及組合的設計中,還應該具備對綜合體發展運營的前瞻性。一般來說綜合用地的年限爲50年,在這個基礎上計算城市綜合體的壽命,應該在40年左右。在這樣一個漫長的歲月裏,城市綜合體的地位可能會發生周期性的變化。比如新城區的綜合體會隨著城市的發展逐步成爲城市的核心;目前核心區位的綜合體由于受建設條件的影響,可能會逐漸沒落被新的城市綜合體取代。在綜合體的不同發展時期,滿足其核心功能的業態分布會發生較大變化,能夠了解和應對這些變化,將會對城市綜合體保持持續的盈利能力具有關鍵的作用。


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